住宅ローン金利について

ゆいかよです。

しばらく忙しくてブログの更新ができておりませんでした。

やはり、記事を更新しないとなると、ブログを見ていただける人数が一気に減りますね・・・

頑張らねば。

ところで、今回の話題ですが、皆さんも大変悩まれたと思いますが、どの銀行の住宅ローンを利用されているでしょうか?

たくさんありすぎて、また、どれが自分に合っているのか判断が難しいと思います。

また、これから利用しようと考えておられる方も何を基準に選択すればよいのかわからない、と思われることでしょう。

そこで今回は住宅ローン金利についてまとめておきたいと思います。




①住宅ローンの種類について

住宅ローンにも様々な種類があります。

・変動金利

・固定金利(一定期間固定)

・全期間固定金利(フラット35)

通常でいけば、

変動金利 < 固定金利 < 全期間固定金利(フラット35)

という順に金利が高くなるはずです。

しかし、ごくごくたまーーにこの順番が入れ替わっているときがあります。

今はすでに是正されていますが、昨年頃から今年の前半にかけて、

固定金利 < 変動金利 < 全期間固定金利(フラット35) の順になっている時期がありました。

(この時に10年固定などで借りられた方はラッキーだったと思います。この時の10年固定の最低金利は0.35%でした。変動は0.49くらいだったかな?)

これは固定金利と変動金利の利率算定の根拠が異なることによるものらしいです。

(長期プライムレートと短期プライムレートを元に算定されているようです)

ちなみに、平成29年8月時点での金利動向は

最安利率でいくと

変動  (0.444%)

10年固定(0.590%)

35年固定(0.720%)

となっているようです。

しかし、単純比較はできません。

それぞれ手数料や保証料など、また、団体信用生命保険が金利に含まれているかどうかも含めて計算の方法が全く異なったりしますので、参考程度に見ておいてください。

②どのタイプの住宅ローンが良いのか?

様々なタイプの住宅ローンがありますが、どのタイプが一番お得なのか?

それは住宅ローンを借りられる方の状況によります。

例えば

・とにかく短期間で一気に返済してしまえる余力のある方

であれば、当然金利の一番低い「変動型金利」を選択されるでしょうし、

・じっくり長く、金利上昇リスクをできるだけ排除して返済したい方は

「全期間固定(フラット35)」を選択されるでしょう。

それぞれのタイプによって適切な返済方法は異なります。

③10年固定と全期間固定(フラット35)との比較

ではここで、返済期間による償還額の比較をしてみます。

ただし、変動金利は個人的に今後の金利上昇リスクが怖いのと、金利動向が読めませんので比較対象とはせず、また、私自身そもそも考慮にも入れていません。

(ハウスメーカーによっては、契約する前のローンシミュレーションにおいて、今の金利(変動金利)で行けばいくらで建てられますよ!というセールストークをされると思いますが、リスクが高いですので気を付けてください。)

よって、ここでは10年固定と全期間固定(フラット35)の比較をしたいと思います。

一条工務店で建築する場合は優良住宅として金利優遇が受けられますので、フラット35Sとなり、当初10年間は金利優遇0.3%引き下げしてもらえます(平成29年9月末申し込みまで。平成29年10月以降は0.25%の優遇に変更となるようです)ので、こちらの数字を基に、

また、自己資金10%以上ある場合ということで、低い金利のほうを元に計算していきます。

前提条件として、

・4000万円の借入

・35年償還

として計算してみます。

 10年固定金利フラット35(S)
10年目までの金利0.7%0.82%
11年目以降の金利1.6%1.12%
保証取り扱い手数料32,400円なし
保証料824,440円
(借入額の2.0611%)
無料
事務手数料なし864,000円
(借入額の2.16%)
団体信用生命保険無料機構団体信用生命保険
(上記金利に0.358%の金利上乗せ相当)
10年後の返済残高29,552,638円30,199,378円
総返済額48,764,403円50,091,205円

ここでのポイントは

保証料と事務手数料、そして団体信用生命保険について です。

保証料とは・・・住宅ローンの保証料とは、借主が住宅ローンの返済ができなくなった時に、保証会社に住宅ローンの肩代わりをしてもらうために払うお金です。つまり、銀行にとっては住宅ローンをきちんと払ってもらうための保険という訳です。(メガバンクがこの方式を取り入れていることが多いです。)
しかし、保証会社に肩代わりしてもらって終わりというわけではなく、次は保証会社から借主へ請求がきますので、実際には意味のないお金です。しかし、銀行からお金を借りる場合はこれを付けなければ借りることができませんので、手数料に近いものと思わざるを得ません。(親族を保証人に、と考える方もおられるでしょうが、それは受け付けてもらえません。)
事務手数料とは・・・文字通り事務手数料です。それ以外の何物でもありません。銀行のもうけと考えてください。(ネット銀行などがこの方式を取り入れていることが多いです)
団体信用生命保険とは・・・借主が死亡、または高度障害に陥り、返済が不可能となった場合にローン残高を免除してもらうための保険です。銀行によっては8大疾病特約付き(8大疾病であると病院から認定されればその時点で償還免除)とされるものもあります。(フラット35は経費を必要としますが、メガバンク、ネット銀行とも無料としていることが多いです)
それぞれの内容を理解いただいたうえで改めて表を見ていただくと、

借り入れ初期にかかる経費はほぼ同じです。

一方で、フラット35の場合は団体信用生命保険料が別途必要となります(表面金利+0.358%程度と思ってください。各年度に1年分前払いとなります。)ので、金利の押上要因となります。

以上のことから、10年後の残高、35年後の総返済額ともに10年固定のほうが有利となっているのが分かります。

これは当然のことで、金利上昇のリスクに備えるのが長期固定金利(フラット35)であり、現実の低金利の果実を得ようとするのが10年固定(変動)金利ということになります。

金利固定を長くとる場合、若年時代に負担が多くなる傾向となります。

(= 負担が多いものの、残高は減りにくい)

最初の10年間で見ると、月の支払額はおおむね9,000円程度フラット35のほうが多くなります。

ボーナス払いなし、4000万円借り入れの場合、上記の利率で行くと

月 107,000円程度(10年固定)

月 116,000円程度(フラット35S、団体信用生命保険料込み)

となります。

金利動向をどのように見るのか、今後急激に金利が上昇すると見るのであればフラット35が適切な選択といえるでしょうし、

一方で金利は上昇すると見るものの、緩やかな上昇しかしないとみるのであれば、早めに残高を減らすことができる金利の低い10年固定を選択するのが有利ということになります。

私は

10年固定を選択しました。

その理由ですが、

・住宅ローン減税分(10年間、1%)を10年後に繰り上げ返済にあてる

・10年後に急激な金利上昇となっているとは思えない 

  = 景気が良くなっているのであれば、給料も多少は上がっているのではないか?

・退職金や一部繰り上げ返済などにより16年後くらいには全額返済してしまう予定

・元金が減っていれば、10年後にもし金利が上昇したとしてもそれほどの負担増にはならない

ということから、変動金利と長期固定金利の間で、状況に応じた対応が取れる10年固定の金利を選択することにしました。

④銀行の比較

金利の選択が決まった次は、どの銀行で借り入れるか?についてです。

銀行の比較として、検討した銀行は

①三井住友信託銀行(メガバンクの中でも一番金利が低い、一条工務店提携)

②じぶん銀行(ネットで人気、金利が低い)

③住信SBI銀行(ネットで人気、金利が低い、8大疾病特約が無料で付帯・・・今は全疾病までレベルアップしていますね)

それぞれについて、以下の条件で計算、比較をします。

①借り入れを4,000万円として算定

②返済期間中の金利の変動はないものとする(11年目以降も平成29年8月表示金利で計算)

③最長の35年での償還で設定

④繰り上げ償還は考慮しない

この条件で試算すると以下の表のようになります。

 三井住友信託銀行じぶん銀行住信SBI
10年間の金利0.7%0.59%0.66%
11年目以降金利1.6%1.77%1.66%
保証取り扱い手数料32,400円なしなし
保証料824,440円
(借入額の2.0611%)
なしなし
事務手数料無料864,000円
(借入額の2.16%)
864,000円
(借入額の2.16%)
団体信用生命保険無料無料無料
10年後残高29,552,638円29,401,113円29,417,619円
35年での総支払額48,764,403円49,057,275円48,862,906円

先に記載しましたが、ネット銀行では保証料は不要で、事務手数料が計上されることが多いです。

逆にメガバンクなどは事務手数料が不要で、保証料として計上される感じです。

この両者の違いは

保証料は繰り上げ償還するとそれに応じた金額が返ってくる!というものです。

また、保証料についてもう一点触れなければならないのですが、一括で支払うのか、金利に上乗せ(金利に0.2%プラス)して支払うのか、を選択できます。

銀行の担当者さんいわく、15年後くらいまでに返済完了するのであれば金利上乗せ(0.2%)が有利ですし、逆にそれ以上かかるのであれば一括のほうが有利ということでした。

(計算がややこしいですので、検証はできておりませんが・・・)

結局、表で見ると最初の10年間の返済残高を見るとネット銀行のほうが残高が減っていますが、35年間トータルで見るとメガバンクのほうが有利な状況となっています。

(といっても、それほどの差はありませんが・・・また、保証料の返却があったとしても数万円程度でしょうから、大きな差はありませんね。)

ここでは一般的な団体信用生命で見ていますが、ネット銀行では8大疾病特約を無料で付帯していたりします。

病気が特に心配な方はそういう選択もありかと思います。

私が選択した住宅ローンのタイプは?

私が結局選択したのは

三井住友信託銀行の10年固定金利です。

というのも、住信SBI銀行の8大疾病特約付帯も良いなと思ったのですが、

ネット銀行の多くは複数回の融資に対応していないのです。

複数回の融資とは、

私の場合土地の購入から始めておりますので、支払いタイミングは以下の通りとなります。

①土地の購入にかかる融資(平成29年4月)

②建物の本契約にかかる着手金(建物価格の1/3相当額、平成29年6月)

③建物の中間支払金(棟上時、同1/3相当額、平成29年8月)

④建物の最終支払(引き渡し時、同1/3相当額、平成29年11月)

複数回の融資というのは、大きく分けると土地の支払と建物の支払ということで、ネット銀行では分けて融資をすることに対応されていません。

(支払先が異なるので、複数回となるようです)

どうしてもネット銀行で借り入れしたいということであれば、つなぎ融資を自分で探してこなければなりません。

私はつなぎ融資を全く利用しなかったので詳しく調べておりませんが、年利3.0%以上になるのではないかと思います。

この場合の例であれば単純に計算するとし、(便宜上土地2000万円、建物2000万円として)3,300万円(2000万円+2000万円/3×2)×3.0%×8か月/12か月=64万円くらいの費用負担になるのでしょうか?

(厳密にはそれぞれのタイミングで必要な金額になりますが、計算が手間なので最初に借りた前提にしています。)

(ネット銀行などの一括融資はマンションの購入とかであれば問題ないのでしょうね。支払いが1回で終わりますので。)

まぁ、そんなことは手間がかかりますし、現実的には不可能でしょうから、無駄なことは考えず、一条工務店さんの提携先をご活用されたほうが良いと思います。

営業さんがあれこれ手伝ってくれますし。

ちなみに、私の場合は

・土地の融資(土地台分の融資。融資時点の金利が適用)

・着手金(自己資金)

・中間金(棟上時、三井住友信託銀行からの融資予定・・・この時点の金利が適用される。建物価格全額分融資)

・精算金(引き渡し時・・・融資金から支払い)

という流れになっています。

通常なら精算時点で建物分の融資が下りて、それまではつなぎ融資で乗り切るというのが多いらしいのですが、三井住友信託銀行さんの場合は一条工務店と提携していることから、棟上の時点で融資を下ろしてくれます。

このおかげでつなぎ融資を利用せずに済みますので、無駄な利息支払いがなく、非常に助かっています。

以上、今回は内容が内容だけに、長くなってしまいました。

事前のまとめもなかなか手間がかかりました・・・

金利計算が可能なサイトもありますので、それぞれの状況に応じた計算をして見られればイメージもわくと思います。

個別にご連絡いただければサイトのご教示もさせていただきますので、お気軽にご連絡ください。

【平成29年8月14日修正】

前提を見直し、再計算していますので、こちらもご覧ください。

よろしくお願いいたします。

https://yuikayo.com/build-up/housing-loan/recalculation/