お盆休み、いかがお過ごしでしょうか？
私は会社が暦通りなので３連休だけとなっています。

ゆいかよです。

 

連休前の8月4日（金）に不動産取得税の請求が届きました。

不動産取得税？？

確か、支払わなくてよいはずなのに、請求書が届く？？？？？

 

金額は・・・

20万円超え！！

 

全く予定していないので、用意していないんですが！！？？

 

通知文を見ると、不動産取得申告書に記載の上、8月23日までに提出となっています。

しかも、納期限は10月2日？

 

もうすぐやん！

急に20万円以上の支払いを求められても困ります！

ということで、本当に支払いの必要があるのか調べてみました。

 

不動産取得税とは

不動産取得税とは、読んで字のごとく、

とのことです。

また、税額については

不動産の価格（課税標準額）　×　税率　＝　税額

それぞれ個別の意味が分からなければ全く理解できませんので、個別に調べてみます。

以下、リストとしてまとめると

①（土地取得税の算定にかかる）課税標準額

②固定資産課税台帳に登録されている価格

③固定資産税の課税標準額

 

少なくとも、これらは別ものという理解になるのでしょう。

②の固定資産課税台帳に登録されている価格とは

まずは、固定資産課税台帳とは何ぞや？ということについて

 

固定資産課税台帳というのは地方税法第380条第1項の規定により、各市町村が作成しているもので、

が記載されているようです。

固定資産税は市町村の税収となるので、その固定資産税を計算するのに必要な元データということですね。

不動産取得税の計算に使われるのは、４．土地・家屋の固定資産税評価額のことかと思われます。

また新しい言葉が出てきましたね・・・

固定資産税評価額とは

土地の価格表示にも様々ありますので、ここでまとめてみます。

 

土地の価格表示として考えられるのは、以下のようなものです。

（１）実勢価格（市場取引価格（売買価格）ですので、状況により随時変動します。）

（２）公示地価（基準地価）（よく新聞等で発表されている地価です。すべての元となるデータかと思います）

（３）相続税路線価（相続税の算定に用いられる地価です。）

（４）固定資産税評価額（固定資産税の算定に用いられる地価です。）

これらの額を簡単に表にまとめてみますと以下の通りです。

	公示地価との比較	作成者
実勢価格	取引次第で変動	–
公示地価	1.0	国土交通省・都道府県
相続税路線価	約0.8倍	国税庁
固定資産税評価額	約0.7倍	市町村

 

ということのようです。

固定資産税課税標準額とは

次いで、固定資産税課税標準額についてですが、

先ほどの固定資産税評価額と固定資産税課税標準額とは、何が違うのでしょうか？

以下の２点の要素に対応するため、あえて固定資産税課税標準額として、固定資産税の計算のためだけに別の金額を出しているようです。

１．居住用と事業用の税額を分けるため。

住宅用地に係る課税標準額の特例として、住宅用地については、その土地の課税標準額を次のように圧縮する措置が取られています。
・小規模住宅用地（240㎡まで）の場合：固定資産税評価額×1／6＝固定資産税課税標準額
・一般住宅用地（240㎡以上）の場合：固定資産税評価額×1／3＝固定資産税課税標準額

 

２．激変緩和するため

土地の固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行なわれています。

この評価替えにおいて、固定資産税評価額が急激に上昇すると、納税者の税負担が急に増大し、納税の困難を招く恐れがあるため、法律（地方税法）では、土地の固定資産税評価額が大きく上昇したときでも、土地の固定資産税課税標準額はわずかな上昇率にとどめるという措置を講じています。

要するに、基本金額をベースに、急激に変化した場合でもその変化が緩やかになるように調整しているわけです。

③固定資産税課税標準額について

ここまでで既に固定資産税課税標準額についても出てきましたので、改めて記載する必要はありませんが、

固定資産税評価額　≒　固定資産税課税標準額

（居住用・激変緩和として補正したもの）の分が差として出てくるということになります。

 

 

あとは、固定資産税課税標準額と、不動産取得税の課税標準額について、何が異なるのか？

ということになります。

もう一度不動産取得税の税額計算の説明に戻ると、

 

 

記載がありましたが、ようやく意味がわかりました。

不動産取得税は

①（不動産取得税の）課税標準額　＝　②固定資産税評価額（公示地価の約70%相当額）

として計算するものであって、更に、

平成30年3月31日までに取得したものについてはそれを1/2した額を基に計算することとし、

 

③固定資産税の計算をする金額（居住用補正（１/6)など）

を基に計算するものではありません。

 

ということになります。

確かに、私のところに来た通知でも税額が20万超えとなっておりましたので、単純に計算に当てはめてみるとその通りの金額になっています。

（計算すると簡単に公示地価が分かってしまいますが）

 

不動産取得税の軽減措置について

不動産取得税や固定資産税についてある程度分かったと思いますが、それを支払わなければならないのか？についてまとめておきます。

不動産取得税の通知に、「不動産取得税の軽減措置」ということで文書が同封されておりました。

建物（住宅）のほうにも不動産取得税がかかり、軽減措置が記載されておりますが、建物はこれから建築しますので、ここでは省きます。（建物が完成して引き渡しを受けた際に同様に通知が来るのだと思われます）

 

住宅用土地にかかる減額

要件として様々記載されておりますが、省略して代表的なもののみ記載しますと

に不動産取得税が減額されるとあります。

減額されるのは

ａ：45,000円

ｂ：土地１㎡当たりの価格（注）×住宅床面積×２（但し200㎡上限）×３％

上記ａ、ｂどちらか高い額が土地の税額から減額されます。

（注）：宅地又は宅地比準土地に係る軽減が適用されている場合は、その軽減を適用した後の土地１㎡当たりの価格となります。

 

・・・・

・・・・・

また訳の分からない計算式が出てきました・・・

もう一度、不動産取得税の通知文に戻ると

ｂの（注）の文言の意味は、アンダーラインのところのことかと思われます。

 

しかし、ここではややこしいので、以下の考え方で整理してみます。

減額前の税額：土地の価格（1/2修正後）×３％　＝　不動産取得税額（Ａ）

減額後の税額：（Ａ）　ー　土地１㎡当たりの単価（1/2修正後)×床面積×２×３％

となります。

土地の価格　＝　土地１㎡当たりの単価（1/2修正後）×土地面積となりますので、赤字部分の1㎡当たりの単価をＴとしますと

Ｔ×土地面積×３％ーＴ×床面積×２×３％＝不動産取得税の税額

 

結局、

Ｔ×（土地面積-床面積×2）×３％＝不動産取得税の税額となりますので、

 

土地面積　ー　床面積×２（上限200㎡）　の差に対して単価×３％の税額となりますので、この比較でマイナスになるのであれば不動産取得税がかからないということになります。

 

我が家は133㎡の土地に対し、100㎡超の家を建築しますので、上限200㎡に係るものの、余裕で不動産取得税はかからないことが判明しました。

よかった！！！！！

一時はびっくりしました。

 

というか、計算がややこしすぎます！！！！

まとめ

・不動産取得税（土地）は、（建てる家の大きさにもよりますが）、200㎡以下の土地を購入して建築する場合はゼロとなる。

・課税標準額という単語があちこちで出てくるが、使用される場面によって意味が異なる。

（不動産取得税の課税標準額と、固定資産税の課税標準額は全く違うものと考えること）

・不動産取得税の通知に記載されている、課税標準額はおおむね以下の計算結果になっている。

公示地価×0.7×1/2　（ただし、これは不動産取得税の計算専用の計算）

・固定資産税（毎年課税される）は、

【公示地価×0.7】（固定資産税評価額）×１/6（居住用補正）×1.4％（税率）と想定される。

（黄色マーカー部分が固定資産税課税標準額となると思われます）

 

以上、ややこしい計算で、かつ、長くなってしまい、わかりにくかったかもしれません。

届いた際はびっくりするかもしれませんが、お手元に税金関係の書類が届いた際に確認していただければと思います。

 

今回、自分も不動産取得税がかからないことが分かり、安心しました。