土地取引の実情について

こんばんわ。ゆいかよです。

仕事が忙しく、昨日は記事の投稿ができませんでした・・・

しかも今日も、娘の遊んで!!攻撃から寝かしつけに成功し、やっと自分の時間ができたのでまとめて記載していきます。

今日は、土地売買の裏側のお話をさせていただきます。

不動産の取引をしたことがない人には聞き覚えのない言葉だと思いますが、土地取引にはレインズというシステムが大きく関与しています。

レインズについて

土地の売買には「レインズ」というシステムがあり、

Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)

略して「REINS」と呼ぶようです。

公益財団法人の不動産流通機構として、日本全国を4つの法人で管轄しているようです。

(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)

ここにはほぼすべての不動産屋が加盟しているようです。

細かい話はややこしいので省きますが、要するに

土地の売り主から土地を売ってくださいと依頼を受けた不動産屋さんは、

契約の種類によって5日、もしくは7日以内に「REINS」のシステムに土地売買情報を掲載しなければならない

とされているようです。

詳しくはこちらをご参照ください。「REINS」のサイトのリンクを貼っておきます。

この意味するところ

このREINSの仕組みの意味するところは何か?

土地の売り主から土地を預かってから(契約してから)遅くとも1週間以内にその情報をシステムに登録しなければならない。

要するに、売り主からすれば早く、かつ、高い価格で売ってほしいわけですから、たくさんの購入希望者に見ていただき、できれば値下げせずに売りたいと思うわけです。

一方で、買い主からすれば、より多くの物件を見たうえで自分の希望に合致するものに巡り合いたいわけですから、たくさんの情報に触れたい。

もし、それぞれの不動産屋が情報を抱え込んでいた場合、現実的にすべての不動産屋を回ることは不可能なわけですから、希望の土地に巡り合う可能性が低くなってしまいます。

また、なかなか購入希望者を見つけることもむつかしいと思われます。

そこで、双方の利益を確保する方策として、

すべての取引情報を幅広く公表することにしよう、とするものです。

そうなった場合、困るのは不動産屋さんです。

次にその理由について記載していきます。

土地売買手数料について

不動産売買手数料「物件価格の3%+6万円」という計算でなされています。

(本当はもう少し細かい計算のようですが、おおむねこの算式と思っていただければ結構です)

(これは宅地建物取引業法で上限として定められています)

不動産屋としては

土地売却依頼者 → 売却依頼(手数料) → 不動産屋

として得る分もあれば、一方で

               不動産屋 ← あっせん依頼(手数料) ← 土地購入者

として得る分と両方あります。

それぞれが売買価格の3%+6万円が報酬になります。

例えば2000万円の土地を売買する際は

売主から

2000万円×3%=60万円  +  6万円  = 66万円

買い主からも同様に 66万円

の売買手数料となります。

不動産屋さんからすると、ようやく苦労して、広告まで出して集めたメシの種となる物件に関わることができるわけですから、

できれば自分で買い手も探し出して、売り主、買い主、双方からそれぞれ66万円の計132万円の手数料収入を得ようと頑張るわけです。

1週間以内の激戦

しかし、売り主からせっかく土地を預かっても、1週間以内に買い主を見つけられなければ

REINSに登録、公表せざるを得なくなるわけであり、他の不動産屋さんに買い主を見つけられてしまったら、売り主からしか手数料を得られなくなってしまうわけです。

しかし、土地なんて高価なものがそうそう短期間(1週間)のうちに売れることなんて、まあないと思いますので、不動産屋さんとしても手をこまねいているわけではなく、作戦を考えるわけです。

次の項目でその作戦について記載します。

建築条件付き土地

人気のエリアの土地なら必ず売れるので、不動産屋が確保(買い主として売り主から購入)した上で、自らの子会社の、もしくは付き合いのある建築会社、工務店に建てさせることとして、購入者には建物とセットで売ることにしよう・・・

(もしくは、なじみの工務店などに買ってもらって、購入希望者を引き続き不動産屋が探してくるという手法も取られます)

とするわけです。

そうすれば買い主が見つかれば買い主からの売買手数料も漏れなく確保できることになります。

さらには、もっとひどい場合は、建築条件を付けてしまえば、その会社でしか建築できなくなるわけですから、工事費の算出なんて素人には到底できないであろう建物価格に・・・

そのようにすれば売買手数料以外にも利益が増やせるかもしれません・・・

(これは私の妄想なので、信じるか信じないかは、読まれる方の良心に従って判断してください)

(その場合、支払う金額に応じた、きちんとした建物を建ててもらえるのでしょうか??)

これが巷に「建築条件付き土地」があふれている理由です。

もし私が不動産屋なら、間違いなくこうするでしょう。

建築条件付き土地を購入し、建物を建てることにはもっと様々な問題があるのですが、その話はこちらでは記載いたしません。

私から言えることは、私なら絶対に建築条件付き土地は購入いたしません。

その点については、ネットで検索すれば専門家の方や多数の方が記事を掲載されておりますので、お調べいただけたらと思います。

次は、「では、どのようにして土地を探したらいいの!?」について記載させていただきます。